Με τα Πρακτικά Επεξεργασίας 74/2024 και 17/2025 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (Πρόεδρος Μ. Γκορτζολίδου, Εισηγήτρια η Πάρεδρος Ζ. Θεοδωρικάκου) κρίθηκε νόμιμο με παρατηρήσεις σχέδιο διατάγματος με αντικείμενο τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης. Εν συνεχεία, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ το Π.Δ. 194/2025.

Ειδικότερα, με το Π.Δ. ενοποιήθηκαν δύο διαφορετικές νομοθεσίες που ισχύουν σήμερα, από τις οποίες η μία, του έτους 1981, ρυθμίζει τους οικισμούς πριν το 1923 (διότι τότε εισήχθη η νομοθεσία περί σχεδίων πόλεων) και η άλλη, του 1985, ρυθμίζει τους οικισμούς που είναι μεταγενέστεροι του 1923. Η ενοποίηση αυτή κρίθηκε νόμιμη εφόσον υπάρχουν στο Π.Δ. ειδικές ρυθμίσεις τόσο για τους προϋφιστάμενους του 1923 οικισμούς, οι οποίοι υπάγονται σε ειδικό καθεστώς προστασίας, όσο και για τους παραδοσιακούς οικισμούς, για τους οποίους επίσης προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις.

Η πρόβλεψη με το Π.Δ. Ζωνών Α (συνεκτικό τμήμα προϋφιστάμενο του 1923), Β (συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983) και Β1 (διάσπαρτο τμήμα αυτού) κρίθηκε νόμιμη. Οι ρυθμίσεις, όμως, που πρότεινε το ΥΠΕΝ για τη Ζώνη Γ κρίθηκαν μη νόμιμες. Σύμφωνα με την πρόταση, στη Ζώνη Γ θα περιλαμβάνονταν εκτάσεις που όχι μόνον είχαν περιληφθεί εντός οριοθετήσεων που είχαν γίνει στο παρελθόν αναρμοδίως (κυρίως με νομαρχιακές αποφάσεις και όχι με Π.Δ.), αλλά και δεν είχαν τις προϋποθέσεις να ενταχθούν εντός του ορίου οικισμού, σύμφωνα με τα κριτήρια που περιλαμβάνει το ίδιο το Π.Δ. Στην πραγματικότητα, επρόκειτο για εκτάσεις που βάσει των χαρακτηριστικών τους θα έπρεπε να βρίσκονται εκτός των ορίων οικισμού, και οι οποίες θα ήταν οικοδομήσιμες μόνο βάσει των διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση. Όπως κρίθηκε, η αναγνώριση της Ζώνης Γ θα συνιστούσε κατ’ ουσία επέκταση οικισμού, η οποία απαγορεύεται ρητά τόσο στον εξουσιοδοτικό νόμο όσο και στις διατάξεις του ίδιου του Π.Δ. Η εν λόγω επέκταση, βέβαια, δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμηση αυτή είναι η προηγούμενη θεσμοθέτηση εγκεκριμένου ΤΠΣ (ή ΕΠΣ) και, μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών, η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Εξάλλου, εάν η Διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της Χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση αυτού του σκοπού. Τούτο διότι, μόνο μέσω της πολεοδόμησης εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι καθώς και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση των εν λόγω εκτάσεων σε συνθήκες ικανές να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων τους από άποψη υγιεινής, ασφάλειας, οικονομίας και αισθητικής, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος.

Τέλος, στο Κεφάλαιο Β του Π.Δ. υπάρχουν διατάξεις για τους όρους, περιορισμούς δόμησης και χρήσεις γης εντός οικισμού. Επισημάνθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι οι διατάξεις αυτές απευθύνονται προς τους μελετητές προκειμένου να συντάσσουν μελέτες και να διατυπώνουν με αυτές τις σχετικές προτάσεις πολεοδομικού κανονισμού των οικισμών ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία τους και, στη συνέχεια, να τις υποβάλουν προς τη Διοίκηση για έγκριση. Συνεπώς, οι διατάξεις αυτές δεν επιτρέπεται να εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών χωρίς να έχει προηγηθεί η έκδοση του διατάγματος οριοθέτησης του οικισμού.